Błędy w projekcie bloku na “dołku”. Wojewoda uchylił pozwolenie na budowę

Limanowa. Wojewoda uchylił w całości pozwolenie na budowę bloku mieszkalnego, który miasto Limanowa planowało wznieść w miejscu nieczynnego targowiska “Mój Rynek”. Urzędnicy dopatrzyli się licznych błędów, sprzecznych parametrów oraz nieczytelnych poprawek, przez co sprawa musi wrócić do ponownego rozpatrzenia.

Pozwolenie uchylone

Wojewoda Małopolski wydał w piątek (10 lipca) decyzję uchylającą w całości decyzję Starosty Limanowskiego z lipca ubiegłego roku, zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla inwestora, którym jest Miasto Limanowa. Zamierzenie budowlane na działce przy zbiegu ulicy Matki Boskiej Bolesnej i ulicy Targowej dotyczy targowiska Mój Rynek, potocznie zwanego “dołkiem”, które miało zostać nadbudowane budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

Od decyzji starosty odwołali się współwłaściciele sąsiednich działek. Wskazywali oni m.in. na brak wymaganego uzgodnienia prac przez wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz brak faktycznego dostępu do drogi publicznej.

W toku postępowania odwoławczego służby wojewody dwukrotnie wzywały miasto do złożenia wyjaśnień i uzupełnienia dokumentacji w 20 punktach. Z uzasadnienia decyzji wynika, że choć pełnomocnik inwestora przedłożył poprawiony projekt, analiza wprowadzonych zmian wykazała szereg uchybień i niespójności, które uniemożliwiły ostateczne zatwierdzenie dokumentacji.

Słup energetyczny na działce – jakie prawa ma właściciel nieruchomości? Ekspertka: program ochrony niedźwiedzia może ograniczyć konflikty ludzi z drapieżnikami

Odręczne skreślenia i chaos w stronach projektu

Wojewoda Małopolski wskazał, że uzupełniony projekt nie spełnia podstawowych wymogów czytelności. W dokumentacji znalazły się odręczne, nieczytelne dopiski i poprawki, które uniemożliwiają jednoznaczne ustalenie treści przyjętych rozwiązań. Ponadto w projekcie brakuje ciągłości numeracji stron (np. po stronie nr 73 włączono nagle strony 31 i 32, po czym wrócono do numeru 74). Cała pierwotna część opisowa projektu zagospodarowania terenu została skreślona i anulowana, bez wskazania daty oraz podpisu osoby, która tego dokonała. W dokumentacji pozostawiono równolegle dwie różne wersje tych samych rysunków i opisów (m.in. dotyczące miejsc postojowych), co uniemożliwia urzędnikom określenie, który wariant jest obowiązujący.

Współczesne techniki sporządzania dokumentacji projektowej umożliwiają wprowadzanie zmian, uzupełnień i korekt bez pogorszenia jakości opracowania. Nie istnieją zatem żadne przeszkody techniczne uzasadniające nanoszenie odręcznych, nieczytelnych zmian czy tworzenie dokumentacji o niespójnej strukturze. Jeżeli zachodzi potrzeba uzupełnienia projektu na etapie postępowania odwoławczego, projektant ma obowiązek sporządzić dokumentację w sposób odpowiadający wymaganiom, zachowując jej pełną czytelność, kompletność oraz spójność - wskazano w uzasadnieniu.

Rozbieżności w wysokości i parametrach budynku

Wojewoda zwrócił uwagę na to, że wprowadzone przez projektanta zmiany nie miały charakteru “kosmetycznego”. W nowym zestawieniu parametrów wysokość planowanego budynku uległa zmianie i została zwiększona z 11,97 m do 15,12 m, przy czym zmiana ta nie została konsekwentnie wprowadzona w pozostałych częściach dokumentacji.

Wykryto także błędy w wykazaniu intensywności zabudowy. Wskaźnik ten w pierwotnym projekcie określono na poziomie 1,61, a po korekcie wzrósł on do 1,93. Z rysunków nie wynika przy tym, czy garaż faktycznie spełnia techniczną definicję kondygnacji podziemnej (wjazd do niego odbywa się bezpośrednio z poziomu przyległego terenu), co ma bezpośredni wpływ na wyliczenie tego parametru. Niespójne dane dotyczą również powierzchni biologicznie czynnej – projektant podaje w różnych miejscach wartości 14,47% oraz 14,7%, nie wyjaśniając tych różnic. Urzędnicy zakwestionowali też wliczanie do tej powierzchni zewnętrznych donic i mat wegetacyjnych.

Skomplikowała się również kwestia przeznaczenia obiektu. W tytule mowa o budynku mieszkalnym, natomiast na rysunkach wydzielono część usługową, co zmienia kategorię obiektu budowlanego i wymaga ponownego uzgodnienia m.in. z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz ponownego przeliczenia wymaganej liczby miejsc parkingowych.

Brak dojazdu

Poważne zastrzeżenia organu odwoławczego wzbudziły wyjaśnienia dotyczące zapewnienia dostępu do drogi publicznej (ulicy Bulwary). Miasto powołało się na sądowe zabezpieczenie służebności drogi koniecznej. Wojewoda wyjaśnił jednak, że tymczasowe postanowienie sądu o zabezpieczeniu roszczenia na czas trwania procesu nie jest tożsame z trwałym ustanowieniem służebności gruntowej.

Dopóki postępowanie nie zakończy się prawomocnym orzeczeniem ustanawiającym służebność, brak jest trwałego i ostatecznego tytułu prawnego do jej wpisu - wskazano.

Sprawa wraca do Limanowej

Wojewoda podkreślił, że na etapie postępowania odwoławczego nie mógł samodzielnie poprawiać ani wielokrotnie wzywać do uzupełniania dokumentacji, która po zmianach stała się zupełnie nowym projektem, nieocenianym wcześniej przez organ pierwszej instancji. Zaakceptowanie takiego projektu łamałoby konstytucyjną zasadę dwuinstancyjności postępowania.

W niniejszej sprawie inwestor przedłożył na etapie postępowania odwoławczego projekt budowlany wykraczający poza zakres dopuszczalnych wyjaśnień. Przedłożono nowe części opisowe i rysunkowe projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, wprowadzono nowe analizy, obliczenia i rozwiązania projektowe oraz częściowo anulowano dotychczasową dokumentację. Zmiany te doprowadziły do powstania zmodyfikowanego projektu budowlanego, który nie był w ogóle przedmiotem oceny organu pierwszej instancji - napisano w uzasadnieniu decyzji.

Limanowskie starostwo przy ponownym rozpatrywaniu wniosku miasta Limanowa będzie musiało przeprowadzić pełną ocenę projektu i wezwać inwestora do usunięcia wszystkich wskazanych nieprawidłowości pod rygorem odmowy wydania pozwolenia na budowę.

Decyzja Wojewody Małopolskiego jest ostateczna w toku postępowania administracyjnego. Miastu przysługuje prawo wniesienia sprzeciwu do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

“Dołek” pod młotek

W przyszły czwartek (23 lipca) w limanowskim magistracie odbędzie się przetarg ustny na sprzedaż tej nieruchomości. Działka o powierzchni 0,1704 ha wraz z budynkiem miejskiego targowiska “Mój Rynek”, zbudowanego w miejscu dawnego „dołka”, została wystawiona za cenę 8 mln 437 tys. zł brutto. 

Przetarg stoi w całkowitej sprzeczności z głośnym wystąpieniem wiceprzewodniczącego Adama Króla podczas styczniowej sesji Rady Miasta, który nie zostawił wtedy suchej nitki na pomyśle sprzedaży obiektu w obecnym stanie.

Jest sytuacja taka, że dzisiaj nie możemy sprzedać tego obiektu, bo byłoby to bezprawie (...) W momencie kiedy będziemy mieli wjazd, czyli służebność przejazdu, może to kupić każdy (...). Ale ma to być uczciwe postępowanie zakupowe, które będzie toczone na rynku, a nie na zasadzie takiej, że ktoś po prostu nie ma takich możliwości, że tam wjedzie. Nikt by się na to nie zgodził, żeby kupować obiekt bez wjazdu. Dlatego uregulujmy tę sprawę zgodnie z prawem, jeśli jesteśmy państwem prawa i nasz urząd się mianuje takimi kryteriami, a później rozmawiajmy o sprzedaży – mówił w styczniu Adam Król.

Ewentualne uzyskanie służebności ma rozwiązać problem dojazd do poziomu -2 parkingu. W ogłoszeniu o sprzedaży można przeczytać wprost, iż „obecnie toczy się postępowanie sądowe o ustanowienie służebności dojazdu”. Wjazd na najniższą kondygnację prowadzi przez prywatną działkę. Bez wyroku sądu nabywca kupuje obiekt, do którego częściowo nie da się legalnie dojechać. Według radnego Króla stawia to miasto w fatalnej pozycji negocjacyjnej i promuje tylko jednego oferenta – tego, który drogę już posiada.

Na tej samej styczniowej sesji burmistrz Jolanta Juszkiewicz poinformowała opinię publiczną o zainteresowaniu deweloperów, którzy rozważają zainwestowanie w budowę na „dołku”.  Burmistrz przyznała, że zmiany w planie miejscowym, które miały otworzyć drogę do inwestycji, zostały zaskarżone do Naczelnego Sądu Administracyjnego. 

BiS Holding po prostu nam chce uchylić uchwałę, że tak powiem, bo zaskarżył uchwałę, która umożliwiała tam budowanie mieszkań – tłumaczyła burmistrz. 

Teraz wojewoda uchylił pozwolenie na budowę. W tej sytuacji potencjalny Inwestor kupuje więc nie tylko budynek bez drogi do części parkingu, ale i niepewność co do tego, co właściwie będzie mógł tam wybudować.

Wspólnicy BiS Holding w odpowiedzi na wystąpienie Adama Króla w wydanym oświadczeniu zarzucili radnemu manipulację faktami i naruszanie ich dóbr osobistych. Jednocześnie potwierdzili zaskarżenie uchwały o zmianie MPZP do NSA, bo w ich ocenie jest ona niekorzystna dla sąsiednich nieruchomości. Stanowisko BiS Holding prezentowaliśmy w artykułach: Spór o dołek, w tle Pałacyk. Wiceprzewodniczący o „tragikomedii”, inwestorzy o „pomówieniach” oraz Deweloperzy czekają? Sprawa w sądzie. 

Sprzedaż albo kredyt

Dlaczego miasto miasto mimo licznych ograniczeń decyduje się na ponowną próbę sprzedaży? Odpowiedzi należy szukać w budżecie. Zapisana w nim kwota 8,4 mln zł to „prowiant” zostawiony przez poprzednie władze, o którym w styczniu mówił wiceprzewodniczący Adam Król, zaplanowany jako niezbędny przychód, aby budżet udało się “spiąć”. Bez tego miasto będzie zmuszone wziąć kredyt i zwiększyć zadłużenie. 

Przypomnijmy, że plac targowy powstał w miejscu dawnego „dołka”. Samorząd na jego budowę uzyskał 1 mln zł dofinansowania w ramach programu „Mój rynek”. Początkowo zakładano, że obiekt zostanie zrealizowany do końca września 2013 roku, jednak dopiero wiosną 2015 roku miasto ogłosiło przetarg na wynajem miejsc handlowych. Zakładano wtedy, że handel na targowisko ruszy w lipcu, ale udało się wynająć tylko połowę stanowisk. Oficjalnie targowisko zostało otwarte w sierpniu 2015 roku, po prawie dwóch latach opóźnienia. Kilku przedsiębiorców próbowało prowadzić działalność na nowym targowisku, ale szybko zrezygnowało. Jak ocenili handlarze, obiekt nie został odpowiednio przystosowany do ich potrzeb.

W minionej kadencji, po kilku nieudanych próbach sprzedaży, podjętych przy sprzeciwie części radnych (przeciwko byli m.in. Adam Dębski, Adam Król i Jolanta Juszkiewicz, a Leszek Mordarski wstrzymał się od głosu), ówczesne władze miasta odstąpiły od sprzedaży i przedstawiły pomysł zagospodarowania tego miejsca poprzez budowę budynku usługowo-mieszkalnego. W tej kadencji obecne władze na podstawie opracowanych koncepcji przystąpiły do przygotowania dokumentacji projektowej i wprowadzenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W lipcu ubiegłego roku starostwo wydało miastu pozwolenie na budowę.