Odpowiedź w sprawie „dołka”: magistrat wyciąga stary wyrok, milcząc o decyzji wojewody

Limanowa. Urząd Miasta Limanowa opublikował komunikat dotyczący sytuacji prawnej terenu dawnego targowiska „Mój Rynek”. Magistrat powołuje się w nim na marcowe orzeczenie NSA, które utrzymało w mocy plan miejscowy. Urzędnicy podali te informacje tydzień przed planowanym przetargiem na sprzedaż nieruchomości i tuż po ujawnieniu przez naszą redakcję decyzji wojewody, który z powodu licznych błędów w projekcie całkowicie uchylił pozwolenie na budowę bloku planowanego w miejscu targowiska. Jego budową - według burmistrz Jolanty Juszkiewicz - zainteresowani są prywatni deweloperzy.

NSA miał przykryć decyzję wojewody?

W czwartek (17 lipca) na oficjalnej stronie Urzędu Miasta Limanowa pojawił się komunikat zatytułowany „Aktualny stan prawny miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 459/54 (obr. 5) w Limanowej”. W treści urzędnicy informują o postanowieniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z marca tego roku, na mocy którego skarga kasacyjna współwłaścicieli sąsiednich działek została oddalona. 

Zgodnie z postanowieniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2026 r. (sygn. akt II OSK 118/26), skarga kasacyjna wniesiona przez współwłaścicieli sąsiednich działek, została oddalona. Oznacza to, że wcześniejsze rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie pozostaje w mocy, a uchwała Rady Miasta Limanowa w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązuje - czytamy w komunikacie.

Magistrat wskazuje przy tym na szczegółowe zapisy planu, które na tym obszarze dopuszczają budowę bloków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami.

Urzędowy komunikat ukazał się dokładnie cztery miesiące po wydaniu postanowienia przez NSA i zbiegł się w czasie z kryzysem wokół planowanej na tym terenie inwestycji. Publikacja nastąpiła tuż po tym, jak na łamach portalu Limanowa.in ujawniliśmy, że wojewoda małopolski w całości uchylił pozwolenie na budowę dla tego zadania. W swoim komunikacie władze miasta ani słowem nie wspomniały o tej decyzji, nie przekazały też informacji o planowanych działaniach samorządu w tej sprawie.  

Formalne orzeczenie zamiast merytorycznej oceny

Z analizy dokumentów sądowych wynika, że orzeczenie NSA, którym teraz argumentuje miasto, miało charakter wyłącznie proceduralny. Sąd w Warszawie nie badał merytorycznych zarzutów sąsiadów (wspólników BiS Holding) dotyczących szkodliwości planu dla ich nieruchomości, ani nie rozstrzygał, która strona ma rację w tym sporze. Skarga kasacyjna została oddalona z przyczyn czysto formalnych. NSA podtrzymał wcześniejsze stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, uznając, że skarżący nie wykazali tzw. interesu prawnego. 

W uzasadnieniu wskazano, że zapisy planu dotyczą bezpośrednio działki miejskiej, a nieruchomość sąsiadów znajduje się poza jego granicami, przez co obawy właścicieli o uciążliwości czy wymuszenie dojazdu mają charakter “interesu faktycznego, a nie prawnego”. Jak wyjaśniono, interes prawny zachodzi tylko wtedy, gdy uchwała bezpośrednio ogranicza konkretne, wynikające z przepisów uprawnienia właściciela. Ponieważ plan dotyczy wyłącznie działki miasta, a prywatna nieruchomość leży poza jego granicami, NSA uznał obawy skarżących przed możliwymi uciążliwościami za „interes faktyczny”. W języku prawnym oznacza to subiektywne poczucie zagrożenia lub obawę przed stratą, które nie dają podstawy do podważenia planu. Sąd podkreślił, że spory o wyznaczenie drogi to domena sądu cywilnego, a nie administracyjnego.

Sprzedaż albo kredyt

W najbliższy czwartek (23 lipca) w limanowskim magistracie ma odbyć się przetarg ustny na sprzedaż tej nieruchomości. Działka o powierzchni ponad 17 arów wraz z budynkiem dawnego targowiska i podziemnym parkingiem dwupoziomowym została wystawiona na licytację z ceną wywoławczą wynoszącą 8 mln 437 tys. zł brutto. Pieniądze te zostały zapisane w budżecie miasta jako niezbędny przychód do zbilansowania miejskich finansów – w przypadku braku sprzedaży samorząd będzie zmuszony zaciągnąć kredyt.

Obecny stan prawny nieruchomości nakłada jednak na potencjalnych oferentów określone uwarunkowania. Choć plan zagospodarowania przestrzennego pozostaje w mocy, to przygotowany przez miasto projekt budowlany został uchylony decyzją Wojewody Małopolskiego z 10 lipca. Organ odwoławczy zarzucił miejskiej dokumentacji niespójność parametrów (w tym zmianę wysokości budynku z 11,97 m do 15,12 m), brak ciągłości numeracji stron oraz odręczne, nieczytelne skreślenia tekstu bez wymaganych podpisów. 

Wojewoda podkreślił, że na etapie postępowania odwoławczego nie mógł samodzielnie poprawiać ani wielokrotnie wzywać do uzupełniania dokumentacji, która po zmianach stała się zupełnie nowym projektem, nieocenianym wcześniej przez organ pierwszej instancji. Z tego powodu sprawa wróci do limanowskiego starostwa, które przy ponownym rozpatrywaniu wniosku miasta Limanowa będzie musiało przeprowadzić pełną ocenę projektu i wezwać inwestora do usunięcia wszystkich wskazanych nieprawidłowości pod rygorem odmowy wydania pozwolenia na budowę.

Dodatkowo wojewoda wskazał, że miasto nie posiada trwałego tytułu prawnego do dojazdu od ulicy Bulwary do poziomu -2 parkingu, ponieważ tymczasowe zabezpieczenie powództwa na czas procesu cywilnego nie jest tożsame z ustanowieniem służebności gruntowej.

Spór o drogę

Wjazd na najniższą kondygnację projektowanego obiektu prowadzi przez prywatny grunt, który należy do spółki BiS Holding – tej samej, która wcześniej zaskarżała miejskie decyzje. 

W tych okolicznościach zbliżający się przetarg stoi w całkowitej sprzeczności z wystąpieniem wiceprzewodniczącego Adama Króla podczas styczniowej sesji Rady Miasta, który nie zostawił wtedy suchej nitki na pomyśle sprzedaży obiektu w obecnym stanie.

Jest sytuacja taka, że dzisiaj nie możemy sprzedać tego obiektu, bo byłoby to bezprawie (...) W momencie kiedy będziemy mieli wjazd, czyli służebność przejazdu, może to kupić każdy (...). Ale ma to być uczciwe postępowanie zakupowe, które będzie toczone na rynku, a nie na zasadzie takiej, że ktoś po prostu nie ma takich możliwości, że tam wjedzie. Nikt by się na to nie zgodził, żeby kupować obiekt bez wjazdu. Dlatego uregulujmy tę sprawę zgodnie z prawem, jeśli jesteśmy państwem prawa i nasz urząd się mianuje takimi kryteriami, a później rozmawiajmy o sprzedaży – mówił w styczniu Adam Król.

Ewentualne uzyskanie służebności ma rozwiązać problem dojazd do poziomu -2 parkingu. W ogłoszeniu o sprzedaży można przeczytać wprost, iż „obecnie toczy się postępowanie sądowe o ustanowienie służebności dojazdu”. Wjazd na najniższą kondygnację prowadzi przez prywatną działkę. Bez wyroku sądu nabywca kupuje obiekt, do którego częściowo nie da się legalnie dojechać. Według radnego Króla stawia to miasto w fatalnej pozycji negocjacyjnej i promuje tylko jednego oferenta – tego, który drogę już posiada.

Najgorsza miejska inwestycja ostatnich lat

Przypomnijmy, że plac targowy powstał w miejscu dawnego „dołka”. Samorząd na jego budowę uzyskał 1 mln zł dofinansowania w ramach programu „Mój rynek”. Początkowo zakładano, że obiekt zostanie zrealizowany do końca września 2013 roku, jednak dopiero wiosną 2015 roku miasto ogłosiło przetarg na wynajem miejsc handlowych. Zakładano wtedy, że handel na targowisko ruszy w lipcu, ale udało się wynająć tylko połowę stanowisk. Oficjalnie targowisko zostało otwarte w sierpniu 2015 roku, po prawie dwóch latach opóźnienia. Kilku przedsiębiorców próbowało prowadzić działalność na nowym targowisku, ale szybko zrezygnowało. Jak ocenili handlarze, obiekt nie został odpowiednio przystosowany do ich potrzeb.

W minionej kadencji, po kilku nieudanych próbach sprzedaży, podjętych przy sprzeciwie części radnych (przeciwko byli m.in. Adam Dębski, Adam Król i Jolanta Juszkiewicz, a Leszek Mordarski wstrzymał się od głosu), ówczesne władze miasta odstąpiły od sprzedaży i przedstawiły pomysł zagospodarowania tego miejsca poprzez budowę budynku usługowo-mieszkalnego. W tej kadencji obecne władze na podstawie opracowanych koncepcji przystąpiły do przygotowania dokumentacji projektowej i wprowadzenia zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W lipcu ubiegłego roku starostwo wydało miastu pozwolenie na budowę, teraz decyzja ta została uchylona przez wojewodę.